COMPRAVENDITA DI IMMOBILE DIFFORME DALLA LICENZA EDILIZIA
Cass. Civ. Sent. 28/09/2023, n. 27559
In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto.
Il secondo motivo non è fondato.
Infatti si deve ritenere che la Corte di appello ha applicato correttamente il principio secondo cui, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto.
Orbene, il giudice di appello, a fronte di una dichiarazione formale contenuta nell’atto di compravendita di avvenuta realizzazione della costruzione formantene oggetto di conformità ai titoli edilizi, ha – in base ad una valutazione di merito adeguatamente motivata – accertato l’inveridicità della stessa e che tali (occultati) abusi non fossero “facilmente” riconoscibili, nemmeno in base all’esame della relativa documentazione tecnica e in carenza degli obblighi di consegna che incombevano ai venditori.
Non coglie nel segno la considerazione di cui a pag. 17 del ricorso in base alla quale è vero che gli acquirenti, non visionando il progetto, non potevano essere edotti di quali fossero in concreto le difformità, ma essi avrebbero potuto averne la “sostanziale” certezza.
Si osserva al riguardo che, al di là dell’equivocità del termine adottato, va evidenziato che – a termini di legge – è necessario che il compratore ne abbia avuto l’effettiva e diretta certezza e che, quindi, tali difformità fossero esistenti e conoscibili, ovvero rispondenti al requisito di “apparenza” (il quale è, tuttavia, un concetto ben diverso da quello di “facile riconoscibilità”) previsto dall’art. 1489 c.c. (che, a tal proposito, discorre nel senso che il compratore, per l’operatività della relativa garanza, “non abbia avuto conoscenza dei vizi”).
Deve, quindi, trovare conferma il principio (cfr. Cass. n. 4786/2007 e, argomentando “a contrario”, Cass. n. 25357/2014) in base al quale, nell’ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dal titolo concessorio, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto (evenienze, queste ultime, escluse con la sentenza qui impugnata sulla scorta di un’adeguata motivazione, da cui il riconoscimento in capo agli acquirenti della facoltà di chiedere la riduzione del prezzo).
FONTE:(https://www.avvocatofrancescofiore.it/compravendita-di-immobile-difforme-dalla-licenza-edilizia/)
RICHIESTA DI PAGAMENTO DEGLI ONERI CONDOMINIALI E MORA
Cass. Civ. Ord. 20/10/2021, n. 29193
Il conduttore, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, e non può, quindi, sospendere, ridurre, ritardare o contestare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.
La ricorrente sovrappone e confonde due piani: 1) il contenuto dell’onere probatorio gravante sul locatore che esige il pagamento degli oneri accessori che, per giurisprudenza pacifica, non può dirsi soddisfatto con la mera richiesta di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 9; 2) lo spazio temporale entro il quale, a pena di decadenza, il conduttore, cui sia stato richiesto il pagamento, ha facoltà di domandare la giustificazione della pretesa creditoria sia in ordine all’an sia in ordine al quantum.
Deve reputarsi pacifico, e nient’affatto in contraddizione con la giurisprudenza invocata dalla ricorrente, che la disposizione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 9, comma 3, il quale impone al conduttore di pagare gli oneri accessori entro due mesi dalla relativa richiesta, circoscrive l’arco temporale entro il quale il detentore del bene locato può esercitare il diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione nonchè di prendere visione dei documenti giustificativi. Ne consegue che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, alla stregua del principio dies interpellat pro homine, e non può, quindi, sospendere, ridurre, ritardare o contestare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Cass. 13/11/2019, n. 29329; Cass. 24/01/1996, n. 540; Cass. 24/11/ 1994, n. 9980).
FONTE: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/richiesta-di-pagamento-degli-oneri-condominiali-e-mora/)